Rentemarkedet i Norge

[RoRu]

Rentemarkedet har vært, og forsåvidt er, gjennom en historisk lav periode. Ikke siden Norge ble en selvstendig stat har rentene vært så lave. Det samme gjelder Europa og USA.

 

I Danmark og USA er befolkningen svært oppegående på rentemarked. Der har ca 90% av befolkningen med huslån bundet renten for lengre perioder. Fastrente-trading er big business i disse landene.

 

I Danmark selger man husene med lånet, og har man timet bindingen godt og fått en god inngang kan det påvirke salgsprisen på boligen i positiv retning. Det er ofte lange rentebindinger som følger husene, gjerne 10, 20, 30 og 40 år. De korte rentene svinger naturlig nok mer enn de lange, men det utgjør mye mer hvis de lange beveger seg, med tanke på over-/underkurs.

 

Regneeksempel:

 

Et lån på 2 mill blir tatt opp med fastrente på 4,1% på en 20 års kontrakt. Etter 2 år kan f.eks 20-års renten ha steget til 4,3%. Da vil man kunne innløse lånet, og få utbetalt underkurs-differansen på 20 rentepunkter multiplisert med de gjenværende 18 årene. Det skulle bli ca kr 72.000,-.

 

I Norge er det p.t. 10-års renten som er den lengste som noen huslån-takere benytter seg av. I Norge er det bare 10% som velger fastrentelån kontra flytende. Dette i seg selv gjør at bolig-Norge er EKSTREMT følsomt for rentehevinger fra Norges Bank sett ifht Danmark og USA.

 

Om man skal skylde på bankene for å ha dårlig tilbud på fastrenter eller skylde på uvitenhet hos befolkningen skal være usagt, men det gjør sitt til at boligmarkedet er svært utsatt for større korreksjon dersom rentene fortsetter å stige i 2007 og 2008 (noe Norges Bank har sagt klart og tydelig ifra om vil skje, men ser man på rentekurven fremover i tid priser ikke markedet inn signalene fra norges Bank. Markedet mener at Norges Bank rett og slett tar feil. Blir det slik Norges Bank sier de vil gjøre, vil det bli en stor reprising i de lange rentene). Får man en markedslånerente på 6,5-7% i Norge om 1 eller 2 år, vil det bli skjebnesvangert for flere:

 

* Boligbyggerne får trøbbel med å bli kvitt nybyggene - medfører prisdumping

* Nyetablerte med studielån og høy gjeldsgrad (80% +)

* De med tilsvarende høy gjeldsgrad generelt hvor lånet er mer enn 3,5 ganger samlet årsinntekt (og de begynner det å bli svært mange av)

* De med avdragsfrihet som får det til å gå sånn høvelig rundt idag

* Leilighet-andelseierne hvor fellesgjelden er avdragsfri første 5 år og hvor finansieringsgraden allerede er over 60% (og de er det skremmende mange av)

 

Selv har jeg bundet renten på 10-års kontrakt, og traff bunnen på 10 års renten i 2005 (3,6%). Jeg kan innløse lånet nå og innkassere underkurs-differansen på 60 rentepunkter multiplisert med 8,5 år (dagens 10 års rente er ca 4,2%). Men pga at jeg tror Norges Bank får rett i sin rentebane kontra markedets rentebane, velger jeg å bli sittende en god stund fremover. Men alt har sin pris, så hvis rentene stiger fortere enn både Norges Bank og markedet forventer vil jeg nok revurdere.

 

Jeg tror ikke så mange huslåntakere i Norge er klar over hvordan fastrentemarkedet fungerer, og hvilke muligheter som ligger der.

 

Med tanke på det enormt oppblåste boligmarkedet vi har nå, ville det kanskje vært smart for mange å gjøre seg mindre sårbar når rentene nå stiger, og spesielt nå når fastrentene har vært, og forsåvidt fortsatt er, såpass lave. Det kunne kanskje bidratt til at boligmarkedet ikke korrigerer så mye når nedgangen først kommer.

[RoRu]

Billig forsikring mot rentesvie

Frykter du renteoppgang bør du binde renten i ti år - nå koster det nesten ingenting. Snart kan du binde renten for 20 år.

 

Mens den flytende lånerenten er på full fart opp, har lån med fast rente i ti år faktisk blitt noe billigere de siste ukene.

 

Gratis renteforsikring

- Folk som ønsker å binde lånerenten har nå en unik mulighet. Det er praktisk talt ingen forsikringspremie på de lengste bindingsperiodene, sier Steinar Juel, sjeføkonom i Nordea, til dn.no.

 

Han bekrefter at det er økende interesse for fastrentelån blant bankens lånekunder.

 

dn.no har sett nærmere på bankenes prislister for boliglån. Mens de beste flytende lånerentene nå ligger rundt fire prosent, koster fastrentelånene "bare" drøyt ett prosentpoeng mer.

 

Folk som frykter lånerenter opp mot 9-10 prosent, slik enkelte eksperter har gitt uttrykk for kan bli virkeligheten om noen år, har med andre ord et solid sikkerhetsnett i dagens fastrenter.

 

Flat kurve gir lave renter

Det meste interessante er imidlertid å se på renteforskjellen mellom lån med tre og ti års løpetid. Den er nå svært liten. I Nordea koster for eksempel et boliglån med tre års rentebinding 5,25 prosent. Rentebinding i ti år ligger kun 0,1 prosentpoeng høyere. Slik er det også i Storebrand Bank og i flere andre banker dn.no har undersøkt.

 

- Rentekurven er for tiden svært flat, sier sjeføkonom Juel. Han mener dette viser at markedet ikke tror Norges Bank vil sette opp renten så mye som den har signalisert.

 

Markedet trosser Norges Bank

- Vi så det samme i 2002-2003. Norges Banks rentebane tilsa høyere renter enn markedet priset inn. Det viste seg at markedet fikk rett, påpeker Juel, og legger til:

 

- Dessuten er det en stor etterspørsel etter rentepapirer med lange løpetider. Livselskaper og pensjonskasser må dekke inn økte langsiktige pensjonsforpliktelser, og ønsker derfor å kjøpe aktiva med lange løpetider. Dermed presses prisene - det vil si renten - ned. Den samme tendensen ser vi i andre vestlige land. Vi står alle overfor de samme pensjonsutfordringene.

 

Rentebinding i 20 år neste

Juel tror det bare er et tidsspørsmål før norske lånekunder får tilbud om rentebinding i 15-20 år, mot ti år som er det lengste lånekunder i dag kan binde renten.

 

- Det lave rentenivået og høye boligpriser vil øke interessen for lang rentebinding, tror sjeføkonom Steinar Juel i Nordea.

[Bartender]

Litt om renten, Klippet fra IM:

 

Økonomene er skråsikre på at renten går opp neste uke.

 

Av: Even Landre

Neste onsdag møtes hovedstyret i Norges Bank, og økonomene er skråsikre på ny renteheving.

 

- Billigsalg

Fredagens inflasjonstall endrer ikke på bildet.

 

- Inflasjonen kom lavere enn ventet og andre måned på rad, men det hindrer ikke Norges Bank til å heve renten til 4,75 prosent neste onsdag, mener porteføljeforvalter Olav Chen i Storebrand Kapitalforvaltning.

 

- Igjen er det sommertilbud og prisfall på klær og sko trekker inflasjonen ned. De mange som har shoppet i det dårlige været i sommermånedene kan vel ikke å ha unngått sett klær på billigsalg, sier Chen.

 

- Endret sesongmønster

- Sesongmønsteret på klær og sko kan ha endret seg. Salgene på klær og sko kan ha blitt dypere de siste årene. Dette kan forklare den større nedgangen i KPI-JAE i juli i fjor. Det var økt salg i juli og det tror vi slo ut i tallene nå, sier makroøkonom Shakeb Syed i Handelsbanken til NA24.

 

Dumper sommerklær

Tendensen er at prisfallene på klær og sko har blitt kraftigere med årene.

 

- Dette kan henge sammen med at klær blir stadig billigere og turnover blir høyere. I stedet for å ha billige klær liggende på dyr lager-/butikkplass, dumpes gamle klær enda billigere for å fort rydde plass til nye plagg, sier Olav Chen til NA24.

 

- Gjedrem behøver ikke bekymre seg

- Den gamle teorien om at lav inflasjon (og deflasjon) og fallende priser kan føre til utsettelse av konsum, og dermed føre til ytterligere fall og en ond sirkel faller dermed i grus, mener porteføljeforvalteren.

 

- Sentralbanksjef Svein Gjedrem trenger derfor ikke å bekymre seg for at aktiviteten faller på grunn av fall i inflasjonen. Det motsatte har skjedd og ble bekreftet med de sterke detaljhandelstallene vi fikk i går, sier Chen, og legger til:

 

- Andre indikasjoner viser også at ledigheten skraper bunnen. I så fall vil lønnsveksten skyte fart, og innenlandsk inflasjon øke kraftig, sier Chen.

 

- Jeg er ikke bekymret for at inflasjonen vil falle eller holde seg lavt. Sommermånedene er alltid kronglete sesongmessig, påpeker forvalteren.

 

- Risikoen er kreditt-uro

Chen mener risikoen nå er at subprime-urolighetene vil spre seg.

 

- Eneste risiko er finans- og kreditturoen i utlandet, og faren for at det smitter over til realøkonomien, sier han og viser til at markedet nå priser Fed-kutt på neste rentemøte allerede.

 

- Men det er fortsatt altfor tidlig at det kommer til å knekke den internasjonale høykonjunkturen. Skulle det skje, vil jeg kanskje skifte mening. Men Norges Bank hever renten neste onsdag, avslutter Chen.

 

Det er forventet at Norges Bank hever styringsrenten med 0,25 prosentpoeng til 4,75 prosent i neste uke. Det mener 12 økonomer i en spørreundersøkelse fra Reuters.

[johansyd]

Hvem hadde ventet at korreksjonen skulle bli global. Forresten. Vår sentralbanksjef sier man bør bide renten nå og at renten på lengre sikt skal opp på 6 tallet. Hvem har tenkt til å binde renten og hvem kunne tenke seg å ha den flytende?