Eiendomsmarkedet i Norge

[Ivers]

Hei

 

Kan ikke se at vi har en topic for bolig/eiendom.

 

Jeg antar andre enn meg følger boligmarkedet og noen spekulerer kanskje også..

 

Hadde vært fint å ftt en debatt/tanker rundt boligmarkedet ift utleie, boligkjøp og rente, etc..

 

 

Jeg kan starte med å si at jeg er bullish, som sikert ikke mange er om dagen til bolig, og tror det fortsatt er en del å hente. Det særnorske med at alle eier, tror jeg vil bli mer som i andre alnd, hvor noen eier mange eiendommer, mens resten leier. I Kjøben er boligprisene ca 20% over Oslo, men tror ikke de tjener mer der... vel, vanskelig å sammenligne... Innspill?

 

Ivers

[RoRu]

http://www.bt.no/na24/article339348.ece

[RoRu]

En del fakta:

 

* Gjennomsnittlig industriarbeiderlønn i Norge er kr 384.000,-

* Gjennomsnittlig pris for bolig i Norge er p.t. 6 ganger denne gjennomsnittslønnen

* På toppen av jappetiden i 80-årene var forholdet 5 ganger gjennomsnittslønnen

 

* Det bygges 30-32.500 boliger hvert år nå

* Ifølge Svein Gjedrem og Norges Bank er etterspørselen drøyt 20.000 boliger pr år

* Og dette i et stigende rentemarked...

 

* Kjøp av en bolig til f.eks. 2,4 mill med 80% finansiering får en rentekostand p.t. på ca kr 7.000,- pr mnd

* Får man kr 7-8.000,- i leie på denne boligen dekker det stort sett kun renten

* Og renten er stigende...

 

* Svært mange har kjøpt andelsleiligheter med avdragsfrihet første 5 år av fellesgjelden på rekordlave rentenivåer, samt har lånefinasiert kjøpet av leiligheten med ca 80% finansiering (også dette lånet gjerne avdragsfritt)

* Vi nærmer oss nå snart årene hvor avdragsfriheten på fellesgjelden slutter

* Og dette i et stigende rentemarked...

 

 

Hvis jeg hadde eiendom utenom min egen bolig som jeg bor i selv nå, ville jeg kvittet meg med dem i løpet av første halvår 2007. Å investere i boligmarkedet nå er ekstremrisiko, da gevinsten må komme via fortsatt stigende boligpriser og ikke gjennom nedbetaling av gjelden med utleieinntekten.

 

Og oppsiden i boligmarkedet vil etter min beste vurdering være særdeles begrenset i tiden fremover nå, hovedsaklig pga stigende renter, skyhøye boligpriser allerede, en enormt gearet portefølje blant boligspekulanter og mange spekulanter som sitter med gearede andeler i leiligheter som snart ferdigstilles og er ment solgt før overtakelse for å ta kjapp gevinst... Når denne boblen først sprekker.....

[RoRu]

http://www.dn.no/forsiden/politikkSamfunn/...l=article_title

[RoRu]

Nyhet fra TDN Finans

 

USA:BOLIGBYGGING -14,3% I JANUAR (VENTET -2,6%)

 

14:32

USA:BOLIGBYGGING -14,3% I JANUAR (VENTET -2,6%)

 

Oslo (TDN Finans): Boligbyggingen i USA var ned 14,3 prosent i januar til

en sesongjustert årstakt på 1,408 millioner enheter.

 

På forhånd var det ventet at antall igangsatte boliger skulle falle med 2,6

prosent til 1,600 millioner enheter, ifølge en sammenstilling foretatt av

Bloomberg News.

 

Tallene fra foregående måned ble revidert til 1,643 millioner bosteder fra

opprinnelig rapporterte 1,642 millioner bosteder.

 

Antallet nye boligbyggingstillatelser falt til 1,568 millioner enheter, mot

reviderte 1,613 millioner enheter i foregående måned. På forhånd var det

ventet 1,590 millioner nye byggetillatelser.

--

 

TDN Finans

 

SS

 

22 00 11 55

 

finans@tdn.no

 

#CODES N/MACR

 

 

 

Boligmarkedet faller mye i både USA og Danmark, mens det fremdeles er overopphetet i England og Norge. Men fallet kommer nok også hit etterhvert.

[Ivers]

Et lite innspill ang boligprisene i Oslo/storbyer:

 

For det første mener jeg det flytter flere til Oslo enn det bygges boliger... Mener SSB også sier dette.

Bare det tilsier sterke og stigende boligpriser så lenge trenden, urbanisering og økt fokletall er slik.

Videre er ikke en rente på 5-6% avskrekkende for de fleste av oss, og å sammenligne med 1988, blir litt feil...

Da var renten 10-12%, og stigende og ikke så godt jobbmarked som nå, om jeg ikek tar helt feil... + at skattefradraget ble mindre gunstig.Ikke rart boligprisene "bare" var 5* inntekt.

 

Jeg tror vi vil se en utflatning, ikke i år, men litt i 2008 og mest i 2009, tilsvarende i 2002-2003. Det er en del uatraktive kjøp ute å går, les liten pris, høy fellesgjeld, men tror ikke man skal kunne regne med å kjøpe bolig med 100% lån og få dekket rente og fellesutgidter fra husleien... det blir jo feil, for så uatraktivt kan det ikke være å leie, da vil jo folk heller kjøpe, noe som har skjedd, og nå må man altså trolig legge litt mellom for å få rente+felles utgifter til bli dekket av leien.

 

Ift boligpris: idag får du en flott 65kkvm. 3roms på beste vest for 2,5millioner. Et ny utdannet par med 350.000 hver i lønn + tillegg og en antatt god lønnsøkning i de neste årene... vil "lett" kunne betjene 1,250mil hver i lån... og jeg tror ikke Oslo vest i fremtiden vil fortsette å bli et sted hvor nyutdannede/hvermannsen kan kjøpe seg enkelt inn...

 

Har btw solgt meg helt ut av AKD, etter et stygt tap, og sitter nå bare med bolig

 

Konklusjon;

Min antagelse er;

Oslo opp 12%, 8% og 4% i 2007-2009

 

Ivers

[Basura]

Ivers

 

Nå er det lenge siden du skrev ditt innlegg, men her er mine synspunkter:

 

Helt enig i at vi kommer til å få en ytterlig prisoppgang i 2007, men jeg tror oppgangen i all hovedsak kommer denne våren. Derimot vil høsten gi tydelige signaler om at boligprisene har nådd toppen for denne gang.

 

Jeg har skiftet mening det siste året mhp på krakk, da prisene har gått sterkere opp enn det som er bra for et boligmarked. Gapet mellom det å leie og eie har økt, og her vil det over tid bli balanse i regnestykket. Slik jeg tolker det vil lønnsveksten medføre at flere er interessert i å bo bedre, men samtidig med økte renter vil flere kvie seg for å investere i bolig og vil derfor gå inn (bli værende) i leiemarkedet. Samtidig vil vi se en utflating eller nominelt fall i bolig prisene.

 

Fallet i boligmarkedet vil komme som en reaksjon på at nye prosjekter må senke prisene, samt at det store utbudet av brukteleiligheter (sterkt økende) vil medføre at uattraktive leiligheter ikke vil bli solgt. De uattraktive leilighetene og nedsetting av prisene på disse vil smitte over på medium objektene. Det er de gode objektene som har drevet prisene opp. Gode objekter vil selvfølgelig fortsatt hente gode priser i markedet (f.eks i 2003 ble en enebolig på Berg i Oslo solgt over 2MNOK/30% over takst ).

 

Det å kjøpe bolig for og bo er aldri en dårlig investering, så fremt eier klarer å dekke løpende utgifter (inkl. avdrag). Derimot er nok tidspunktet for kjøp av leiligheter som investeringsobjekt over for denne gangen.

 

Utleie businessen er malt litt for rosenrød av enkelte. Er utleier uheldig å få stort gjennomtrekk av leietakere og leietakere som "står" på kravene blir ikke timeprisen særlig høy etterhvert.

[Basura]

Det har gått to mnd siden jeg skrev det forrige innlegget.

 

Vi ser nå et tydeligere bilde av hva jeg antydet i mars. Dvs. de gode objektene henter fortsatt veldig gode priser, medium objektene tar det lengere tid å få solgt, dvs. de selges på takst (ingen budrunder), mens de mindre attraktive objektene blir liggende inntil prisen bli justert ned til et nivå som er interessant (etterspørsel/tilbud).

 

Fremover tror jeg fortsatt at de gode objektene vil hente gode priser, men kun de objektene som er av varig beboelse, dvs. store leiligheter, eneboliger etc. Potensielle kjøpere av de gode objektene har mye penger og vil legge mer i potten for å sikre seg en bolig for neste 20-40 årene.

 

For andre objekter er standard og beliggenhet fortsatt sentralt, men jeg tror flere og flere kvier seg for å bla opp 10-20% over takst for en helt ordinært objekt.

 

For de mindre attraktive objektene, beliggenhet i støy områder (veier, tog, trikk etc.), 1. etasje, så er det selges evne til å bære en lavere pris eller løpende utgifter som vil være avgjørende for hvorvidt vi får et mindre krakk. Ved økt arbeidsledighet og ytterlige rentehevinger vil dette forsterke seg.

 

For utleiemarkedet, så ser vi allerede nå at det ligger en god prisøkning inne. Det er 10-20% billigere å leie enn å eie i sentrale strøk. Faller proppen ut av leiemarkedet også, gjennom et stort utbud av leiligheter, kan dette forsterke en eventuell nedgang i boligmarkedet.

[kelko]

Jeg tror det nå er tid for stagnasjon av prisene i sentrum, og at prisene fremdeles vil fortsette å stige litt i områdene rundt bysentrene.

 

Å kjøpe for å leie ut vil fremdeles være lønnsomt, men risikoen er nå større og private aktører tror jeg det vil bli færre av.

[Basura]

Her er en interessant graf som viser utviklingen av "varelageret" for Oslo. En sammenligning mellom 2006 og 2007.

http://i16.tinypic.com/6ez6nmp.png

Denne oppdateres løpende.

 

Trenden som jeg har beskrevet i tidligere innlegg har bare forsterket seg. Det som er hyggelig for de med utleie objekter, er at leieprisen har steget med ca. 10% denne høsten (sentrale strøk).

 

Det er som med andre markeder at aktørene på markedet vil etterhvert blir rasjonelle. Dvs. det skal ikke være ubalanse mellom det å eie og leie.

 

Min antakelse fremover er at leieprisen kommer nå til å stablisere seg, men boligprisene vil få en liten korreksjon.

 

Det er ikke lønnsomt å kjøpe for å leie ut på nåværende boligpriser, da er det bedre å ha pengene i banken. Derimot er det mer lønnsomt å beholde eiendom for utleie, pga. transaksjonskostnader, og salgsgevinster (ser bort i fra skattesnyterne).

[jongab]

Jeg tror fortsatt det er mye å hente innen eiendom, spesielt i upopulær næringseiendom om man faktisk har kapital. Om man derimot tenker å spekulere med kort tidshorsont og høy gearing, tror jeg nok risikoen kan bli stor. Men som tidligere skrevet er det mye som tyder på at etterspørselen i oslo er høyere enn tilbudet. Investering med solid egenkapital over tid er nok temmelig sikkert, ihvertfall i et 10+ års perspektiv.

 

Et enkelt eksempel:

En 70 m2 leilighet i Oslo vest for 2.5 millioner, kan temmelig sikkert hente rundt 12 000 i måneden, som gir 144 000 i året, vil gi en avkastning på rundt 5.7 %, i tillegg til dette kommer eventuell prisstigning, og faktum at leiepris i større grad følger konsumprisindeksen enn boligprisen.

[dru1]

jeg var på utkikk etter leilighet i trondheim i høst. Det har vært veldig mye snakk i media om nedgang i eiendomsmarkedet, noe jeg merka godt. Blant alle visningene jeg deltok i, ca 15 stykk, var det aldri mer enn 3-4 andre personer, og ofte ingen andre. Dette var sentrumsnære leiligheter i 2mill - 2,5 mill klassen. Få folk vil kjøpe, men folk må jo bo ett sted så jeg tror leiemarkedet blir hot framover. Jeg fikk forresten kjøpt en leilighet til 90k under prisantydning.

[thorin]

jeg var på utkikk etter leilighet i trondheim i høst. Det har vært veldig mye snakk i media om nedgang i eiendomsmarkedet, noe jeg merka godt. Blant alle visningene jeg deltok i, ca 15 stykk, var det aldri mer enn 3-4 andre personer, og ofte ingen andre. Dette var sentrumsnære leiligheter i 2mill - 2,5 mill klassen. Få folk vil kjøpe, men folk må jo bo ett sted så jeg tror leiemarkedet blir hot framover. Jeg fikk forresten kjøpt en leilighet til 90k under prisantydning.

 

Det er nice deal, men kunne vel sikkert fått den enda rimeligere?

 

Selv har jeg stor tro på leiemarkedet... :)

[Basura]

Det er nice deal, men kunne vel sikkert fått den enda rimeligere?

 

Selv har jeg stor tro på leiemarkedet... :)

 

 

Dessverre for leiemarkedet får vi etterhvert relativt en relativ stor lekasje av salgsobjekter som ikke oppnår forventet pris og derfor legges ut i leiemarkedet. Dette er gode objekter, ofte med høy standard.

 

Det er fortsatt en ubalanse mellom leie og eie markedet. Dvs. ca. 10%-15% billigere å leie, enn å eie ved en 50m2, sentralt beliggende og botid på 4 år.

 

Mange hevder det motsatte, men for at regnestykket skal bli reelt er det viktig å få med ved eie: 1) Rentekostnaden av hele verdien, 2) Husleie, 3) transaksjonskostnad kjøp 2,5% (dok. avg.) + salg 3% (megler, annonsering etc.), 4) vedlikehold.

 

I et fallende eiendomsmarked vil det derfor ikke være lønnsomt å kjøpe objekter for utleie. Derimot sitter man på eiendommer for utleie er det ingen grunn til å selge. Da transaksjonskostnader inkl. gevinst spiser opp en del av likvidene et salg frigjør.

[Basura]

http://gratismegler.no/finn.no

Denne grafen viser antall objekter til salgs i de største byene og totalt for Norge.

 

Økningen i antall objekter er alltid stor på vårparten, men i år er antallet objekter for salg dramatisk høyere enn for tidligere år.

 

Det som er spesielt i år og som kommer til å merkes i boligmarkedet, er den lange perioden mellom påske og sommerferie. Antall objekter for salg tørker inn rundt høytider, noe som kjøpergrupper litt irrasjonelt oppfatter som en forverring av kjøpssituasjonen (mindre objekter). Grafen jeg viser til forteller bare at det er store sesongvariasjoner.